El 14 de febrero de 2022 se promulgó la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 que subroga la Ley 31 de 2010. Esta ley tenía ya bastantes meses en discusión tanto por el grupo de trabajo conformado por diferentes sectores relacionados con la propiedad horizontal como en la Asamblea Nacional.   Esta nueva normativa viene a remplazar la ley que estuvo vigente por 12 años y que requería ajustarse a la realidad actual y corregir lagunas y vacíos que presentaba la Ley 31 y que impedían poder tener una aplicación acorde con los nuevos tiempos.

La Ley 284 debe ser reglamentada lo antes posible para permitir una aplicación adecuada y no dar pie a múltiples interpretaciones. Sin embargo, ya está vigente y son estas disposiciones las que deben regir el régimen de propiedad horizontal y las obligaciones y derechos de promotores, propietarios, residentes, juntas directivas y administradores.

Entre los puntos más importantes que presenta esta nueva ley resaltan las siguientes:

• Se fortalece el principio de confidencialidad dentro de la propiedad horizontal, lo que brindará mayor seguridad y tranquilidad a residentes con relación al manejo de sus datos e información y a los aspectos personales que sean de conocimiento del administrador o de las juntas directivas. Esto incluye la prohibición de publicar el nombre del propietario en los listados de morosidad.
• Se incluye un extenso glosario de términos para facilitar la interpretación y aplicación de la normativa.
• Se establece que las cuotas de gastos comunes no podrán ser objeto de gravámenes o medida cautelar excepto por el incumplimiento de obligaciones adquiridas o por derecho reconocido mediante sentencia judicial y solo se podrá cautelar el fondo para imprevistos y/o hasta el 20% de la totalidad de lo recaudado mensualmente por la propiedad horizontal. Esto para garantizar la operación de la propiedad ante medias cautelares.
• Se aclara que la morosidad es el incumplimiento en el pago de las cuotas de gastos comunes en el plazo establecido en el Reglamento de Copropiedad, y de no estar definido este plazo, la fecha límite de pago será el último día del mes. Las cuotas de gastos comunes generarán recargo de hasta el 20% siempre que haya vencido la obligación de pago.
• Se establece el término de 3 días para la entrega de paz y salvos y de 10 días calendario para la emisión de las actas de asamblea.
• Se reducen los quórums de votación en temas como escogencia de junta directiva (51% de los propietarios que estén al día) modificación de cuota de gastos comunes ordinarias y extraordinarias (51% de los propietarios que estén al día en primera convocatoria y 30% en segunda convocatoria), facilitando la toma de decisiones en las comunidades.
• Se establece que la segunda convocatoria deberá celebrarse dentro de los diez días calendario después de la primera convocatoria.
• Se excluye el corte de agua como medida de suspensión de servicios por morosidad.
• Deberá reportarse por escrito mensualmente a las instituciones acreedores las unidades con más de dos meses de retraso en el pago de la cuota de gastos comunes.
• Se permite a la Junta Directiva la contratación de profesionales especializados (abogados, contadores, ingenieros, arquitectos y similares) para una mejor gestión de la propiedad.
• Se establece como prohibición a los propietarios contratar personal no idóneo para los trabajos eléctricos, de plomería y gas, entre otros.
• Se obliga a la creación de un fondo para imprevistos del 1% del ingreso anual, el cual deberá formar parte del presupuesto de operación.  Este fondo solo podrá ser utilizado con la aprobación de la Asamblea de Propietarios para atender obras o expensas que se presenten de forma imprevista y que no estén contemplados en el presupuesto vigente.
• Se aclara que las reservas del promotor tendrán un periodo de vigencia máximo de 10 años.
• Se establece la información y documentación mínima que debe ser entregada por el Promotor a la Junta Directiva transitoria.
• La junta directiva nombrada por el Promotor deberá ser renovada por los propietarios al momento que se de el traspaso del 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias.
• Se hace obligatoria la asistencia a las asambleas de propietarios so pena de una multa de mínimo el 20% de la cuota de gastos comunes.
• Se regula de mejor forma las asambleas extraordinarias y se reduce a 3 días el tiempo mínimo de convocatoria.  Estas solo podrán realizarse cuando se trate de necesidades imprevistas o de urgencia.
• Se reduce la facultad de la junta directiva de aprobar gastos que no estén previstos en el presupuesto.
• Se mantiene la posibilidad de realizar asambleas por medios tecnológicos o mixtas.
• Se indica que la junta directiva deberá estar conformada por un número impar de miembros y se regula el proceso de renuncia de los miembros de la junta directiva y la obligatoriedad de convocar una asamblea extraordinaria cuando estas renuncias impidan la constitución del quórum mínimo requerido.
• Se establece el perfil mínimo con el cual debe cumplir el administrador.
• Se establece la prohibición del administrador de formar parte de la junta directiva a excepción de las propiedades con menos de 20 unidades.
• Se establecen y regulan los comités de componentes y comités de transición.
• Se promueve la aplicación del régimen de propiedad a los proyectos de interés social y el acompañamiento social de los nuevos propietarios de este tipo de viviendas.
• Se promueve la sostenibilidad y función social y ecológica de la propiedad horizontal, el respeto de espacios públicos y a un ambiente sano sin contaminación y con el establecimiento de áreas verdes.

Esta nueva normativa obliga tanto a los administradores como a las juntas directivas a capacitarse para que tengan la posibilidad no solo de aplicar la Ley dentro de las propiedades que administran sino para evitar caer en situaciones que puedan involucrar procesos administrativos por errores o dolo en la gestión. Esta capacitación sin duda debe ser extensiva a los colaboradores en sitio.  Adicional, será importante la promoción y publicidad de las obligaciones y responsabilidades que esta nueva ley trae a todos los que residentes y propietarios que vivimos en una unidad bajo el régimen de propiedad horizontal.