El nuevo procedimiento para la aplicación de multas conforme a la reglamentación de la Ley 31 de 2010 que regula la Propiedad Horizontal en Panamá

Teyra A. Ehlers Bilgray

Con la promulgación del Decreto Ejecutivo No. 151 de 16 de junio de 2020 que reglamenta la Ley 31 de 2010 que regula la Propiedad Horizontal en Panamá, se norma lo relativo al procedimiento que deberá cumplir la Junta Directiva para aplicar multas a propietarios que incumplan prohibiciones o deberes dentro de la propiedad.

En este sentido, el artículo 57 del Decreto Ejecutivo No. 151 establece que “el Reglamento de Copropiedad o de Uso deberá establecer el procedimiento al que deberá ajustarse la Junta Directiva para la aplicación de la multa, mismo que deberá garantizar el derecho de defensa del propietario.  El monto de la multa se establecerá conforme a la gravedad de la falta, a las afectaciones producidas a los propietarios y la existencia de reincidencia o no.

La aplicación de la multa por parte del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, en atención a sus competencias, el Juez de Paz o la autoridad competente, excluye la posibilidad de multar por la misma falta por la Junta Directiva o viceversa, por lo que no podrá haber imposición de más de una multa por una misma falta.

La imposición de la multa por parte de la Junta Directiva será decidida mediante Resolución debidamente motivada por esta y será notificada a través del Administrador”.

Del artículo anterior queda aclarado que no puede la Administración imponer multas por infracciones al reglamento de copropiedad o uso, sino que esta responsabilidad recaerá sobre la Junta Directiva donde la Administración podrá y deberá colaborar en el proceso.  Para esto será necesario elaborar un procedimiento que deberá incluirse en el reglamento de copropiedad o de uso.  Para las propiedades horizontales que ya están constituidas lo más práctico y rápido es modificar el reglamento de uso para cumplir con esta disposición.

El procedimiento antes indicado deberá garantizar el derecho de defensa del propietario. Es decir, las multas no podrán imponerse de forma unilateral por parte de la Junta Directiva, sino que el propietario deberá contar con la oportunidad de presentar sus descargos y aportar las evidencias o pruebas que considere necesarios para refutar la multa que se pretenda aplicar.  Deberá asegurarse la igualdad, la independencia y el equilibrio del procedimiento.

Para establecer el monto de la multa, la Junta Directiva deberá tomar en consideración 3 factores:

  1. Gravedad de la falta:  Se recomienda que las faltas se categoricen según su gravedad. Ejemplo: leves, moderadas y graves y que cada categoría tenga un monto que sirva de base para el cálculo de la multa a aplicar.
  2. Afectaciones producidas a los propietarios:  Deberá evaluarse el alcance, impacto o daño que determinada infracción haya causado a uno o varios propietarios. Al hablar de propietarios no podemos dejar por fuera la comunidad de bienes que pertenece a todos, es decir, las áreas y bienes comunes.   En este punto jugará un papel muy importante las pruebas o evidencias que se recaben o aporten (testimonios, fotografías, videos, cotizaciones, etc.).
  3. Existencia de reincidencia o no:  La multa podrá aumentar dependiendo si el propietario es reincidente o no y en caso de serlo, las veces que haya sido multado por la misma falta jugará un elemento importante para tasar el monto final de la multa a aplicar.

Es importante recalcar que un propietario no podrá ser sancionado más de una vez por la misma falta. Es decir, no podrá la Junta Directiva, el Juez de Paz o la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial sancionar a un propietario por el mismo hecho.

La decisión a la que llegue la Junta Directiva con relación a una falta deberá darse mediante resolución motivada y será notificada por el Administrador.  Una resolución motivada implica que el documento que resuelve o da fin al procedimiento contenga como mínimo:

  • Una narración o explicación de los hechos que dieron lugar a la decisión.
  • Referencia al fundamento que establece la infracción y la multa (ley, reglamentación, reglamento de copropiedad o reglamento de uso).
  • Monto de la multa aplicada.
  • Forma y plazo para el pago y recargos aplicables.

Conforme al artículo 80 del Decreto Ejecutivo 161 de 15 de junio de 2020, la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Propiedad Horizontal podrá conocer las quejas contra las decisiones de la Junta Directiva, entre las cuales se encuentran las resoluciones que apliquen una multa.

A pesar de ser la Junta Directiva la facultada para aplicar las multas, la Administración no puede estar ausente del proceso y juega un papel colaborativo. En este sentido, la Administración deberá y podrá coadyuvar en tareas como las siguientes:

  • Recibir las quejas de posibles infracciones
  • Estar vigilantes de infracciones que pudiesen darse en las áreas comunes
  • Documentar de forma debida las infracciones (testimonios escritos, fotografías, videos).
  • Notificar la resolución motivada al propietario
  • Servir de enlace de comunicación entre propietario infractor, Junta Directiva y propietarios afectados

Con esta reglamentación las propiedades horizontales se ven obligadas a corto plazo a modificar sus reglamentos de uso y/o copropiedad, revisar las infracciones y multas vigentes y unificar ambos documentos para evitar contradicciones.

Este procedimiento nuevo para la imposición de multas podrá abrir el compás a una relajación en cuanto al cumplimiento de las prohibiciones y restricciones por parte de los propietarios y residentes, por lo cual muchas de las multas vigentes deberán revisarse y, en ocasiones, hacerlas más férreas.  El procedimiento que se establezca en la propiedad deberá ser claro, breve, sencillo y con términos cortos que permitan la aplicación de multas de forma rápida y expedita con la finalidad de continuar garantizando el orden y cumplimiento dentro de la propiedad.

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Teyra A. Ehlers Bilgray

Propietaria de Administra PTY, S.A., empresa dedicada desde a la consultoría y a la administración de propiedades, edificios, comunidades y residenciales en Panamá. Abogada de profesión, traductora oficial del inglés al español, Mediadora Certificada y Corredora de Bienes y Raíces.  Administradora de propiedad horizontal desde el 2011 y  miembro fundador y secretaria de la Asociación Panameña de Administradores de Propiedades Horizontales de Panamá.

Realizó sus estudios universitarios en la Universidad Católica Santa María La Antigua.  Posee un Posgrado en Mediación, una Especialización en Docencia Superior y una Maestría Ejecutiva en Dirección Empresarial.  Ha cursado varios programas de formación en plataformas virtuales de universidades internacionales como Harvard y Cornell.

Es becaria de la Fundación Vital Voices Global Partnership en el programa VVGROW 2016-2017 y del programa Global Ambassadors 2017, programas internacionales de aceleración empresarial para mujeres dueñas de pequeñas y medianas empresas.

Fue perfilada en el libro “Los Mejores Administradores de Edificios del Mundo”, referente en temas de administración de propiedad horizontal y convivencia, conferencista y organizadora y socia de Expo PH Panamá. Es facilitadora en programas de formación de administradores. 

Escribe en la Revista Ellas del diario la Prensa donde en la columna “Tu Piso es mi Techo” trata temas de administración de comunidades de propietarios y de convivencia. Cuenta con la certificación CMCA emitida por el Community Association Managers International Certification Board, siendo la primera profesional en la administración de propiedad horizontal en ser certificada en la República de Panamá y la sexta en Latinoamérica. 

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